Umowa przedwstępna, rezerwacyjna, deweloperska, przyrzeczona - co musisz o nich wiedzieć podczas zakupu mieszkania

Umowa przedwstępna, rezerwacyjna, deweloperska, przyrzeczona - co musisz o nich wiedzieć podczas zakupu mieszkania

Szukasz wymarzonego lokum i zastanawiasz się, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Oprócz lokalizacji nieruchomości czy wielkości i stanu technicznego lokalu, sprawdź dokładnie treści umów, jakie zawierasz. Podpowiemy, którym elementom umów się przyjrzeć i jakie są różnice między wszystkimi dokumentami.

Prawdopodobnie spotkałeś się już z nazwami takimi jak: umowa rezerwacyjna, przedwstępna deweloperska, deweloperska czy przyrzeczona. Wśród wymienionych nazw łatwo się pogubić, tym bardziej że często stosowane są one zamiennie (co jest błędem). Warto orientować się, na czym polegają różnice między wszystkimi rodzajami umów, aby uniknąć niepotrzebnych niespodzianek i wiedzieć, o co pytać przy kupnie mieszkania.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna dotyczy zwykle nieruchomości, które dopiero powstają (lub gdy inwestycja znajduje się na etapie tak zwanej dziury w ziemi). Taką umowę można podpisać, jednak nie jest to konieczne. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do rezerwacji wybranego mieszkania na określony czas – po to, aby kupujący mógł podjąć ostateczną decyzję na temat zakupu mieszkania czy sposobu jego finansowania. W tym miejscu należy zwrócić jednak uwagę na to, czy deweloper określa, czym jest dla niego rezerwacja (np. że zobowiązuje się do tego, iż do określonego dnia nie sprzeda wybranego lokalu). Im dokładniejsze i jasne będą zapisy w umowie, tym istnieje większe prawdopodobieństwo na pomyślną finalizację procesu kupna mieszkania.

Ponadto deweloperzy mogą zamieszczać w umowie rezerwacyjnej dodatkowe zapisy, które będą nakładały, przynajmniej na jedną ze stron, obowiązek podpisania jednej z kolejnych umów, np. umowy deweloperskiej.

Należy też pamiętać, że podpisanie umowy rezerwacyjnej wiąże się często z uiszczeniem opłaty w wysokości kilku tysięcy złotych. W związku z tym, aby nie narazić się na utratę wpłaconych pieniędzy lub nie zobowiązać się do podpisania innej umowy, można rozważyć skorzystanie z porady prawnika.

Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, sprawdź też, czy deweloper uzyskał pozwolenie na budowę.

Umowa przedwstępna (lub przedwstępna deweloperska)

Podpisanie umowy przedwstępnej (lub przedwstępnej deweloperskiej – takie określenie również jest stosowane), podobnie jak podpisanie umowy rezerwacyjnej, nie jest obowiązkowe. Sami deweloperzy często rezygnują z zawierania takich umów i przechodzą od razu do umowy deweloperskiej.

Umowa przedwstępna, jeśli jest zawierana, dotyczy najczęściej mieszkań w budynkach, które jeszcze nie zostały oddane do użytku. Ma ona doprowadzić do podpisania właściwej umowy deweloperskiej. Decydują się na nią osoby, które nie mogą lub jeszcze nie chcą zdecydować się ostatecznie na kupno mieszkania.

ct_cs_umowa-przedwstepna-rezerwacyjna-deweloperska-przyrzeczona-2.jpg

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska potocznie nazywana jest umową przedwstępną, z czego często wynikają różnego rodzaju nieporozumienia w odróżnianiu obu dokumentów. Z obowiązujących przepisów wynika jednak, że tylko jeden rodzaj dokumentu może być nazywany umową deweloperską.

Umowa deweloperska może być zawierana przez osoby fizyczne i dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Zdarza się, że w umowie deweloperskiej mowa jest także o garażach, miejscach parkingowych czy komórkach lokatorskich, jednak wyłącznie wtedy, gdy nie zostały one wyodrębnione, jako osobne pomieszczenia i nie mają własnej księgi wieczystej.

W umowie deweloperskiej ustalane są wszystkie szczegóły transakcji z deweloperem, terminy realizacji budowy czy prawa i obowiązki obu stron. Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania i podpisaniu umowy? Oto najważniejsze elementy:

  • terminy zakończenia robót, uzyskania pozwolenia na użytkowanie mieszkania, odbioru mieszkania czy przeniesienia własności z dewelopera na kupującego (podpisanie umowy przyrzeczonej),
  • cena i powierzchnia mieszkania, tarasu, balkonu, miejsca postojowego, garażu czy ogrodu oraz konsekwencje zmiany ich wielkości,
  • koszty utrzymania mieszkania po jego odebraniu – na podstawie liczników czy wyliczone w inny sposób,
  • koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości – na jakiej podstawie będą ustalane i w jaki sposób finansowane,
  • inne koszty, jakie należy ponosić, np. koszty wynagrodzenie dla zarządcy nieruchomości lub dewelopera za zarządzanie nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie,
  • skutki opóźnienia prac lub niewywiązania się z umowy zarówno przez dewelopera, jak i przez kupującego,
  • promesa banku – czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,
  • dostęp do drogi publicznej – w jaki sposób zostanie zapewniony,
  • prawo do wyłącznego – czy deweloper może nadawać takie prawo.

Umowa przyrzeczona (ostateczna)

Po zakończeniu prac budowlanych i wykończeniowych, przyjdzie czas na sprawdzenie stanu mieszkania i przekazaniu Ci kluczy, a także na podpisanie umowy ostatecznej. Umowę tę podpisuje się w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przyrzeczonej jest równoznaczne z przeniesieniem praw do mieszkania na kupującego. Lokal zostaje wyodrębniony z całości i stanowi część niezależną od pozostałych części budynku. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego konieczne jest założenie księgi wieczystej.

Poza tym w umowie przyrzeczonej zawiera się także zapis dotyczący udziału w częściach wspólnych nieruchomości.

Warto dobrze przygotować się do tak ważnego kroku, jakim jest zakup mieszkania. Formalności, takie jak podpisywanie umów z deweloperem czy z bankiem, przestaną budzić niepokój, gdy poznasz swoje prawa, a także obowiązujące przepisy czy treści ustaw (np. treść nowej ustawy o kredytach hipotecznych).

Chcesz bez ryzyka dobrze wybrać mieszkanie, zmieścić się w budżecie i mieć wszystko w jednym miejscu? Będziesz zaskoczony, jakie to proste! Skorzystaj z narzędzia NAVIDOM!



Zobacz także:


Masz ciekawą informację? Poinformuj nas o tym!


Użytkownicy Najem-Wynajem mają możliwość współtworzenia treści poprzez publikowanie własnych artykułów dotyczących tematyki naszego portalu. Zaproponuj temat na artykuł lub prześlij gotowy tekst. Koniecznie napisz o tym do nas, korzystając z zakładki kontakt.

Komentarze:

Opinie użytkowników